Tips en advies
Hoe werkt een schatting ?
Indien u overweegt uw eigendom te verkopen kan u steeds vrijblijvend ons advies vragen. Op eenvoudig verzoek komt de verantwoordelijke van uw regio bij u ter plaatse en zal samen met u de waarde van uw eigendom berekenen. Ook zal u onze volledige manier van werken worden toegelicht samen met tips en advies om de beste verkoopstrategie te bekomen. Uiteraard kan u ook alles te weten komen over de laatste nieuwe wetgeving, fiscaliteit, enz.
Welke documenten/info heb ik nodig bij de verkoop van mijn eigendom ?
Om een degelijk verkoopdossier op te stellen, zijn er heel wat documenten en informatie nodig : aankoopakte, basisakte (appartement), reglement van inwendige orde (appartement), overzicht gemeenschappelijke maandelijkse kosten (appartement), verslag laatste algemene vergadering (appartement), postinterventiedossier, informatie betreffende bouwvergunningen, verkavelingsvergunning, voorkooprecht, kadastrale legger, bodemattest, keuring stookolietank, keuring elektriciteit, energieprestatiecertificaat, grondplannen, gegevens over bouwjaar en uitgevoerde renovatiewerken, huurkontrakten, ... Indien u niet over alle noodzakelijk documenten beschikt zullen wij deze, specifiek voor uw eigendom, opvragen bij de desbetreffende diensten.
Kan ik een optie krijgen op een eigendom dat me interesseert ?
Janssen en Janssen Immobiliën wil elke kandidaat-koper dezelfde kans geven om een eigendom aan te schaffen, daarom worden er geen opties toegekend. Indien u nog niet zeker bent over het financiële luik van uw geplande aankoop, kan u met onze verkoper bespreken hoe u de aankoop kunt realiseren 'onder de opschortende voorwaarde tot het verkrijgen van een financiering'. Indien u een andere reden heeft om een optie te vragen kan u best onze verkoper goed op de hoogte houden zodat u achteraf niet teleurgesteld wordt. Een eigendom kan immers slechts aan één koper verkocht worden!
Hoe kan ik een bod doen op een eigendom ?
Het beste overlegt u met onze verkoper die u begeleid heeft tijdens het verkoopbezoek of uw bod realistisch is. Dit bod stuurt u ons altijd schriftelijk toe (per email, fax, document van onze verkoper, in één van onze kantoren…) met eventuele modaliteiten of opschortende voorwaarden. Uiteraard mag u dit bod motiveren; vergelijking met andere eigendommen, noodzakelijk uit te voeren werken, enz.
Dit uitgebracht bod zal zo snel als mogelijk en integraal aan onze opdrachtgever overgemaakt worden en wij antwoorden u uiteraard onmiddellijk na het standpunt van de verkoper te hebben vernomen. Uw uitgebracht bod is confidentieel en wordt niet gebruikt om andere kandidaten te laten opbieden.
Uiteraard kan een uitgebracht bod nooit als optie of als verkoopsovereenkomst beschouwd worden.
Als een andere kandidaat ondertussen de vraagprijs wenst te betalen of een bod aanvaard wordt door de verkoper zal Janssen en Janssen Immobiliën dit beschouwen als een gerealiseerde verkoop. Een desbetreffende eigendom zal dan ook niet verder aangeboden worden aan andere kandidaat-kopers.
Hoeveel bedragen de aankoopkosten bij de aankoop van een pand ?
Eerst en vooral moet u weten of het eigendom onder het registratiestelsel of onder het BTW-stelsel aangeboden wordt; het BTW-stelsel kan enkel voor eigendommen die minder dan twee jaar in gebruik zijn.
Registratiestelsel: Op de overeengekomen verkoopprijs betaalt u 10% registratierechten, forfaitaire notariskosten en aktekosten. Misschien kan u van het 'abbatement', van 'meeneembaarheid' of van 'gedeeltelijke teruggave van registratiekosten' (bij wederverkoop binnen de 2 jaar) genieten.
Uitzonderlijk kan u zelfs genieten van het zogenaamde 'klein beschrijf'.
BTW-stelsel: Bij nieuwbouw of woningen minder dan 2 jaar in gebruik kan de verkoper beslissen onder het BTW-stelsel te verkopen. De verkoopprijs wordt dan opgesplitst in een 'grondaandeel' en een ‘constructieaandeel’. Op het grondaandeel betaalt u registratierechten (zie hierboven), op het constructieaandeel betaalt u 21% BTW.
Hoe leg ik een aankoop / verkoop vast ?
Indien er een prijsakkoord werd bekomen tussen u en de verkoper zal onze verkoper u uitnodigen tot ondertekening van de verkoopovereenkomst, ook wel eens het ‘compromis’ genoemd. Voor het opstellen van dit document hebben we volgende zaken van de koper(s) nodig;
- Naam en adres van de koper(s), indien u koopt met een vennootschap; ondernemingsnummer en gemachtigde persoon (zaakvoerder, Gedelegeerd Bestuurder)
- Rijksregisternummer of geboortedatum en -plaats van de koper(s).
- Wie u als notaris aanstelt
- Hoe u het eventuele voorschot zal overmaken; bewijs van overschrijving of gecertificeerde bankcheque.
Zorg er ook voor dat u steeds uw identiteitskaart bij u hebt. Wij maken er een afdruk van die we uw notaris bezorgen. Wij leggen indien u dit wenst, de te ondertekenen verkoopovereenkomst eerst voor aan uw notaris zodat u bij hem/haar terecht kan voor besprekingen hieromtrent.
Hoe definitief is een verkoopovereenkomst ?
Soms wordt de term 'voorlopige verkoopovereenkomst' gebruikt wat misleidend is, gezien die de indruk wekt dat zowel koper als verkoper nog van de aankoop/verkoop zouden kunnen afzien. Niets is minder waar : een verkoop komt tot stand zodra er tussen koper en verkoper een akkoord is over de prijs en over het verkochte eigendom. Dergelijke overeenkomst is definitief en ook de notaris die later de authentieke akte zal verlijden, is gebonden door de bepalingen die er in zijn opgenomen.
Het is dus van het allergrootste belang dat in de verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk alle afspraken tussen koper en verkoper genoteerd worden zodat er geen ruimte overblijft voor discussies achteraf. Het opstellen van een dergelijke overeenkomst is niet zo eenvoudig en zal daarom voor u door Janssen en Janssen Immobiliën worden opgemaakt en aan uw notaris worden voorgelegd indien gewenst.
Eerst kopen en dan lenen ?
De vraag van de kip of het ei. Probeer voor u koopt al een (mondeling) akkoord te krijgen bij een kredietinstelling. Eventueel kan een verkoopovereenkomst opgemaakt worden met opschortende voorwaarde: de verkoop gaat dan niet door als u geen lening krijgt. Opgelet; de verkoper is niet verplicht hiermee in te stemmen! Uw Janssen en Janssen contactpersoon kan u hiermee begeleiden.
Ben ik verplicht een voorschot te betalen en hoeveel ?
Een voorschot van 10% op de verkoopprijs betalen is gebruikelijk, het bestendigt de aangegane verkoopovereenkomst met de verkoper. Dit voorschot wordt door Janssen en Janssen Immobiliën of door de instrumenterende notaris geconsigneerd en deze geeft het pas vrij bij de notariële akte of in onderling overleg tussen koper en verkoper en na grondig onderzoek door de notaris (Rust er een hypotheek op het eigendom ? Zijn er achterstallige belastingen verschuldigd ? Is er een voorkooprecht ? Enz.) Een voorschot lager dan de gebruikelijke 10% of geen voorschot, kan enkel indien de eigenaar hiermee akkoord gaat.
Welke notaris kiezen ?
U bent zowel als koper en als verkoper vrij een eigen notaris te kiezen. Elk een eigen notaris kiezen kost u trouwens niets meer ! Janssen en Janssen Immobiliën kan u een lijst van alle notarissen bezorgen, of surft u even naar www.notaris.be.
Wat na de ondertekening van de verkoopoereenkomst ?
Janssen en Janssen immobiliën zal zowel de notaris van de koper als van de verkoper een kopie van de getekende verkoopovereenkomst bezorgen. Beide notarissen zullen na hun opzoekwerk en opmaak van de notariële akte alle partijen uitnodigen tot ondertekening van de notariële akte. De ondertekening vindt meestal plaats bij de notaris van de koper (men noemt dit de 'instrumenterende' notaris).
Hoeveel tijd verloopt er tussen de verkoop van een woning en de notariële akte ?
Het verlijden van de notariële akte moet in principe geschieden uiterlijk binnen de 4 maanden na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Indien het eigendom niet overgedragen kan worden binnen deze termijn van vier maanden, dan kan de periode overschreden worden en zal geopteerd worden voor een wederzijdse aan-en verkoopbelofte. Janssen en Janssen kan dit samen met uw notaris organiseren.
Wanneer worden de sleutels overhandigd ?
Sleutels worden normaal gezien overhandigd bij het verlijden van de notariele akte. In onderling overleg kan hier uiteraard van afgeweken worden. Weet wel dat als u de sleutels overhandigt voor het verlijden van de notariele akte, en de koper dus reeds over de woonst mag beschikken, de brandverzekering voor beide partijen in orde moet gebracht worden. Uw Janssen en Janssen contactpersoon zal u hiermee graag begeleiden.
Hoelang kan ik in mijn woning blijven wonen na de verkoop ervan ?
De woning of het appartement dat u verkoopt, dient u als eigenaar te verlaten bij het verlijden van de akte. Er kan uiteraard steeds in onderling overleg een andere regeling bekomen worden zodat u bijvoorbeeld mits betalen van een woonvergoeding toch nog enkele maanden in de woonst kan blijven ook na het verlijden van de notariele akte. Denk er op dat moment aan om uw verzekeringsmakelaar te waarschuwen voor het aanpassen van uw brandverzekering : op dat moment verandert u van 'eigenaar-gebruiker' naar 'gebruiker'. Uw koper zal vanaf het verlijden van de akte een brandverzekering als eigenaar-niet gebruiker hebben afgesloten.
Wat als het eigendom verhuurd is ?
U neemt de rechten en de plichten over bij de aankoop van een onroerend goed. Indien u het pand zelf wil betrekken kan u de bestaande huurders pas opzeggen nadat de notariële akte van aankoop verleden wordt, mits naleving van de voorwaarden van het huurcontract en de vigerende wetgeving. Vraag uw Janssen en Janssen contactpersoon naar de mogelijkheden !
Moet ik mijn notaris inlichten bij de aankoop / verkoop ?
Janssen en Janssen Immobiliën bezorgt uw ondertekende verkoopovereenkomst bij uw notaris. U zal later door uw notaris uitgenodigd worden voor verdere besprekingen. Specifieke vragen (hebben we een samenlevingskontrakt nodig alvorens aan te kopen, kunnen we een deel op naam van de kinderen zetten bij aankoop van een pand, enz enz) kunt u reeds beantwoord zien in de FAQ van www.notaris.be maar beter is voor u aankoopt, dit alles te bespreken in een persoonlijk onderhoud met uw notaris.